Visão geral

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são veículos de investimento coletivo que aplicam recursos em empreendimentos imobiliários. Eles permitem que investidores participem do mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir propriedades diretamente, podendo investir em diversos tipos de imóveis, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, hospitais, entre outros. Os FIIs são negociados em bolsa de valores, o que lhes confere liquidez.

Contexto histórico e desenvolvimento

Os FIIs surgiram como uma forma de democratizar o acesso ao mercado imobiliário, permitindo que pequenos e grandes investidores pudessem adquirir cotas de grandes empreendimentos. O desenvolvimento desses fundos no Brasil tem sido marcado pela expansão e diversificação dos tipos de ativos que compõem suas carteiras. Em São Paulo, regiões tradicionais como Itaim e Paulista, que haviam enfrentado períodos de alta vacância, voltaram a ser consideradas atrativas para os FIIs, indicando uma retomada do interesse e oportunidades de investimento nesses locais. A estratégia de portfólio de muitos FIIs tem se consolidado em modelos híbridos, com exposição a diferentes segmentos como renda urbana, varejo essencial, saúde e logística, buscando previsibilidade de receita e valorização a longo prazo.

Linha do tempo

• 18 de janeiro de 2026: Publicação de artigo destacando a retomada do interesse dos FIIs nas regiões do Itaim e Paulista em São Paulo, devido à queda na vacância.
• 18 de fevereiro de 2026: O FII TRXF11 anuncia a aquisição e desenvolvimento de um galpão logístico built to suit (BTS) para a Shopee em Londrina, Paraná, em uma operação de R$ 135,5 milhões, com previsão de conclusão das obras para julho de 2027.

Principais atores

• Investidores: Indivíduos ou instituições que aplicam capital nos FIIs.
• Gestores de FIIs: Empresas responsáveis pela administração e gestão dos ativos dos fundos, como a TRX Investimentos.
• Mercado imobiliário: Setor que engloba a construção, compra, venda e aluguel de imóveis, no qual os FIIs atuam.
• Locatários: Empresas que alugam os imóveis dos FIIs, como a Shopee no segmento de galpões logísticos.
• Regiões como Itaim e Paulista (São Paulo): Locais que representam oportunidades de investimento para os FIIs, especialmente no segmento de lajes corporativas.
• Londrina, Paraná: Região que atrai investimentos de FIIs no segmento de galpões logísticos, reforçando a diversificação geográfica dos ativos.

Termos importantes

• Vacância: Percentual de imóveis ou espaços disponíveis para locação em um determinado empreendimento ou região. A queda na vacância indica maior ocupação e, geralmente, valorização dos ativos.
• Lajes corporativas: Espaços de escritórios em edifícios comerciais, frequentemente alvo de investimento por FIIs.
• Cotas: Frações de um FII que são negociadas na bolsa de valores, representando a participação do investidor no fundo.
• Galpões logísticos: Imóveis destinados ao armazenamento e distribuição de mercadorias, um segmento crescente de investimento para FIIs.
• Built to Suit (BTS): Modalidade de construção sob medida, onde um imóvel é projetado e construído especificamente para atender às necessidades de um locatário, que geralmente firma um contrato de locação de longo prazo.
• Contrato de locação atípico: Contrato de aluguel de longo prazo, comum em operações BTS, que geralmente prevê multas elevadas em caso de rescisão antecipada, garantindo maior estabilidade de receita ao FII.